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Gestione canoni d’affitto durante l’emergenza COVID-19

Nell'articolo di oggi parliamo di canoni di affitto: cercheremo insieme di comprendere come gli imprenditori ed i privati cittadini possono comportarsi nel pagamento dei canoni d’affitto durante questo periodo di emergenza.

 

In assenza di specifiche decreti-legge, tutto è rimessa alla propria autonomia contrattuale

I decreti che fino ad ora hanno regolato questa crisi non forniscono particolari soluzioni in caso di difficoltà temporanee nei pagamenti dei canoni e oggi vedremo quelli che possono essere gli strumenti per gestire queste problematiche. Già in un nostro precedente contributo dedicato alla gestione dei rapporti con i propri fornitori e clienti avevamo visto che (in assenza di norme specifiche) l’iniziativa è rimessa direttamente nelle mani dell’imprenditore. Egli deve saper utilizzare le sue capacità contrattuali per gestire al meglio situazioni di temporanea difficoltà .

 

La gestione dei canoni d'affitto durante l'emergenza COVID-19

Oggi dunque vedremo come muoversi in questo periodo così difficile parlando prima dei canoni per imprenditori e professionisti e poi analizzando le soluzioni che possono essere utilizzate dai singoli privati.

 

Le soluzioni per imprese e professionisti

Per le imprese e i professionisti non vi sono particolari soluzioni previste dagli ultimi decreti-legge. L’unica disposizione di legge riguarda il credito d’imposta in riferimento al canone di locazione di negozi e botteghe riconosciuto dal Decreto-legge Cura Italia; su questo credito abbiamo già parlato approfonditamente in un altro articolo.

 

Il credito d'imposta per negozi e botteghe: un breve riassunto

Il credito d‘imposta è riconosciuto solo ai soggetti esercenti attività d’impresa (vendita di beni e servizi al pubblico) oggetto di sospensione, che sono conduttori di immobili rientranti nella categoria C/1 (negozi o botteghe); la misura agevolativa consiste in un credito d’imposta pari al 60% dell’ammontare del canone di locazione relativo al mese di marzo 2020.

Non è riferito a coloro che non hanno subito una sospensione dell’attività (vedi farmacie o alimentari) e non è riconosciuto ai professionisti o lavoratori autonomi.

Infine, questo credito non viene riconosciuto per immobili di altra categoria catastale. L’Agenzia delle Entrate ha precisato che l’articolo 65 dispone espressamente che “gli immobili oggetto di locazione (per cui è possibile fruire del credito d’imposta) devono essere classificati nella categoria catastale C/1 (negozi e botteghe).

 

Difficoltà nel pagamento dei canoni d'affitto: quali soluzioni?

Il conduttore potrebbe invece chiedere al locatore di prorogare la scadenza del pagamento, senza interessi o penalità.

 

Proroga nel pagamento dei canoni d'affitto durante l'emergenza COVID-19

Facendo riferimento all’articolo 1256 del Codice civile, per difficoltà temporanea della prestazione dovuta a obiettivi impedimenti, potrebbe esonerare il debitore da ogni responsabilità sino a quando cesserà l’impedimento. Le parti possono quindi concordare una proroga solo per un determinato periodo.

 

Riduzione temporanea dei canoni d'affitto

Una via potrebbe essere quella di stipulare una scrittura privata tra le parti che preveda la riduzione temporanea dei canoni, dovuta all’emergenza Covid-19. L’articolo 1467 del Codice civile, che parla di risoluzione del contratto se è diventato troppo oneroso per accadimenti imprevedibili, propone proprio una mediazione per far venire incontro le parti con una riduzione. Soluzione che potrebbe comunque sollevare lo stesso locatore in quanto pagherebbe meno tasse sugli affitti più bassi percepiti.

 

Hai scelto quest'ultima via? Bene, vediamo a quali adempimenti devi fare attenzione

Se questa è la strada scelta, non ci sarà nemmeno bisogno di comunicare l’accordo all’Agenzia delle Entrate. Noi consigliamo comunque di effettuare la registrazione dell’accordo in quanto garantisce più sicurezza (in particolare per il locatore) nel caso di controllo da parte dell’Agenzia. Infatti la registrazione conferisce data certa al contratto (Circolare Agenzia delle Entrate n. 60/E del 2010). Ricordiamo che la comunicazione all’agenzia deve essere fatta entro 30 giorni dalla data della riduzione dei canoni.

 

Maggiori termini per la registrazione degli adempimenti successivi al contratto d'affitto originale

Grazie al decreto cura italia e come confermato all’Agenzia delle Entrate se il termine per effettuare la registrazione cade tra l’8 marzo 2020 e il 31 maggio 2020, il contribuente può beneficiare della sospensione dei termini, con diritto di effettuare l'adempimento entro il 30 giugno 2020. Di queste sospensioni ce ne siamo già occupati in un nostro precedente contributo. Da questa espressione riterrei che si possa considerare in questa sospensione anche la registrazione degli adempimenti successivi per la riduzione del canone. In qualsiasi caso è possibile effettuare la registrazione comodamente anche online nella propria area riservata dell’Agenzia delle Entrate.

 

Quali soluzioni per i privati cittadini?

Anche per quanto riguarda i privati è possibile percorre la strada appena vista, chiedendo al locatore durante questa crisi di ridurre il canone venendo incontro ove possibile alle temporanee difficoltà di pagamento.

Altre soluzioni non sono previste e il Governo negli interventi fino ad oggi non ha fatto specifiche disposizioni su questo punto. Il problema però è reale in quanto tanti cittadini si possono trovare in difficoltà a far fronte ai canoni di affitto e tanti sono gli studenti fuori sede tornati in questo periodo presso le proprie famiglie.

 

Un aiuto dalle regioni

Se dal Governo centrale non sono previste direttamente norme ad hoc su questo problema, le regioni si stanno muovendo per fornire una mano alle famiglie più in difficoltà nel pagamento dei canoni d’affitto.

 

La Regione Toscana: i suoi provvedimenti in tema di canoni d'affitto

Come comunicato dalla Regione Toscana sono state messe a disposizione delle famiglie misure straordinarie come sostegno economico per l’affitto durante l’emergenza COVID-19.

 

In concreto: le soluzioni applicate dal Comune di Firenze

All’interno del sito del Comune di Firenze dal 20 aprile potranno essere presentate le domande per il sostegno straordinario all’affitto, misura che punta ad aiutare famiglie e persone in difficoltà a pagare il canone di locazione. Le domande potranno essere presentate solo on line fino all’11 maggio 2020. l contributo della misura straordinaria coprirà il 50% del canone di locazione e, comunque, sarà in misura non superiore a 300 euro al mese. Se l’affitto è di 1000 euro il contributo potrà essere di 300 euro mensili, al massimo. Il contributo corrisponde a tre mensilità successive a partire da aprile 2020.

Qui di seguito per voi, condividiamo il nostro video specifico intorno proprio a questo tema. Insieme ripercorreremo quanto detto nel corso del presente articolo mediante illustrazioni e riferimenti alla legge. 

 

 

Aggiornamento del 21/4/2021: Gestione dei canoni d'affitto durante il COVID-19

Aggiornamento del 21/4/2020: nella puntata di oggi parliamo di canoni di affitto e insieme vedremo come gli imprenditori, ma anche i privati cittadini possono comportarsi nel pagamento dei canoni d’affitto durante questo periodo di emergenza. I decreti che fino ad ora hanno regolato questa crisi non forniscono particolari soluzioni in caso di difficoltà temporanee nei pagamenti dei canoni e oggi vedremo quelli che possono essere gli strumenti per gestire queste problematiche. Già nella puntata di ieri dedicata alla gestione dei rapporti con i propri fornitori e clienti avevamo visto che in assenza di norme specifiche, l’iniziativa è rimessa direttamente nelle mani dell’imprenditore che deve saper utilizzare le sue capacità contrattuali per gestire al meglio situazioni di temporanea difficoltà https://www.facebook.com/simonetticommercialista/videos/882064342267945/ . Oggi dunque vedremo come muoversi in questo periodo così difficile parlando prima dei canoni per imprenditori e professionisti e poi analizzando le soluzioni che possono essere utilizzate dai singoli privati. Per le imprese e i professionisti non vi sono particolari soluzioni previste dagli ultimi decreti-legge. L’unica disposizione di legge riguarda il credito d’imposta in riferimento al canone di locazione di negozi e botteghe riconosciuto dal Decreto-legge Cura Italia: ne abbiamo già parlato approfonditamente in un altro video https://www.facebook.com/simonetticommercialista/videos/204620390969079/. Il credito d‘imposta è riconosciuto solo ai soggetti esercenti attività d’impresa (vendita di beni e servizi al pubblico) oggetto di sospensione, che sono conduttori di immobili rientranti nella categoria C/1 (negozi o botteghe); la misura agevolativa consiste in un credito d’imposta pari al 60% dell’ammontare del canone di locazione relativo al mese di marzo 2020. Non è riferito a coloro che non hanno subito una sospensione dell’attività (vedi farmacie o alimentari). Non è riconosciuto ai professionisti o lavoratori autonomi. Non è riconosciuto per immobili di altra categoria catastale L’Agenzia delle Entrate ha precisato che l’articolo 65 dispone espressamente che “gli immobili oggetto di locazione (per cui è possibile fruire del credito d’imposta) devono essere classificati nella categoria catastale C/1 (negozi e botteghe)”.Il conduttore potrebbe invece chiedere al locatore di prorogare la scadenza del pagamento, senza interessi o penalità. Facendo riferimento all’articolo 1256 del Codice civile, per difficoltà temporanea della prestazione dovuta a obiettivi impedimenti, potrebbe esonerare il debitore da ogni responsabilità sino a quando cesserà l’impedimento. Le parti possono quindi concordare una proroga solo per un determinato periodo.Una via potrebbe essere quella di stipulare una scrittura privata tra le parti che preveda la riduzione temporanea dei canoni, dovuta all’emergenza Covid-19. L’articolo 1467 del Codice civile, che parla di risoluzione del contratto se è diventato troppo oneroso per accadimenti imprevedibili, propone proprio una mediazione per far venire incontro le parti con una riduzione. Soluzione che potrebbe comunque sollevare lo stesso locatore in quanto pagherebbe meno tasse sugli affitti più bassi percepiti. Se questa è la strada scelta, non ci sarà nemmeno bisogno di comunicare l’accordo all’agenzia delle entrate. Noi consigliamo comunque di effettuare la registrazione dell’accordo in quanto garantisce più sicurezza (in particolare per il locatore) nel caso di controllo da parte dell’Agenzia. Infatti la registrazione conferisce data certa al contratto (Circolare Agenzia delle Entrate n. 60/E del 2010). Ricordiamo che la comunicazione all’agenzia deve essere fatta entro 30 giorni dalla data della riduzione dei canoni. Grazie al decreto cura italia e come confermato all’agenzia delle entrate se il termine per effettuare la registrazione cade tra l’8 marzo 2020 e il 31 maggio 2020, il contribuente può beneficiare della sospensione dei termini, con diritto di effettuare l'adempimento entro il 30 giugno 2020. Di queste sospensioni ce ne siamo già occupati in un nostro precedente video che vi condivido https://www.facebook.com/simonetticommercialista/videos/2846906495354886/. Da questa espressione riterrei che si possa considerare in questa sospensione anche la registrazione degli adempimenti successivi per la riduzione del canone. In qualsiasi caso è possibile effettuare la registrazione comodamente anche online nella propria area riservata dell’Agenzia delle Entrate.Anche per quanto riguarda i privati è possibile percorre la strada appena vista, chiedendo al locatore durante questa crisi di ridurre il canone venendo incontro ove possibile alle temporanee difficoltà di pagamento. Altre soluzioni non sono previste e il Governo negli interventi fino ad oggi non ha fatto specifiche disposizioni su questo punto. Il problema però è reale in quanto tanti cittadini si possono trovare in difficoltà a far fronte ai canoni di affitto e tanti sono gli studenti fuori sede tornati in questo periodo presso le proprie famiglie. Proprio su quest’ultimo aspetto vi segnalo un interessante articolo del Il Sole-24 ore che ho condiviso nella giornata di ieri (20/4/2020) sulla nostra pagina Facebook e che parla proprio della possibilità di risolvere il contratto di affitto per gli studenti fuori sede.Se però dal Governo centrale non sono previste direttamente norme ad hoc su questo problema, le regioni si stanno muovendo per fornire una mano alle famiglie più in difficoltà nel pagamento dei canoni d’affitto. Come comunicato dalla Regione Toscana sono state messe a disposizione delle famiglie misure straordinarie come sostegno economico per l’affitto durante l’emergenza COVID-19 https://www.toscana-notizie.it/-/sostegno-all-affitto-passa-al-trenta-per-cento-la-soglia-di-diminuzione-del-reddito-per-accedere-al-bando-straordinario. All’interno del sito del Comune di Firenze dal 20 aprile potranno essere presentate le domande per il sostegno straordinario all’affitto, misura che punta ad aiutare famiglie e persone in difficoltà a pagare il canone di locazione. Le domande potranno essere presentate solo on line fino all’11 maggio prossimo. l contributo della misura straordinaria coprirà il 50% del canone di locazione e, comunque, sarà in misura non superiore a 300 euro al mese. Se l’affitto è di 1000 euro il contributo potrà essere di 300 euro mensili, al massimo. Il contributo corrisponde a tre mensilità successive a partire da aprile 2020 http://servizi.comune.fi.it/servizi/scheda-servizio/sostegno-al-pagamento-del-canone-di-locazione-emergenza-covid19.

Pubblicato da Studio Simonetti Commercialisti su Martedì 21 aprile 2020

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